02. Cash_shutterstock_132181025
Produse financiare pentru cash

Terenuri agricole – afacerea anului 2014

 

Anul 2014 marcheaza liberalizarea pietei de terenuri agricole din Romania pentru potentialii investitori din spatiul European, in conformitate cu Politica Comuna pentru Agricultura.

Conform Tratatului de Aderare la UE, Romania a negociat o perioada sapte ani in care cetatenii europeni si apatrizii cu domiciliul in Romania si UE nu au avut posibilitatea sa cumpere terenuri agricole in Romania. La 1 ianuarie 2014, aceasta perioada de interdictie a expirat, iar Guvernul Roman incearca sa impuna restrictii la achizitionarea de terenuri agricole, avand in vedere expirarea interdictiei. In acest sens, un proiect de lege privind restrictionarea cumpararii terenurilor de catre persoanele fizice a fost initiat de Ministerul Agriculturii, dar a fost trimis spre reexaminare de catre presedinte.

terenuri agricole

In vara anului 2013 Guvernul a aprobat Ordonanta de Urgenta nr. 43 privind unele masuri pentru dezvoltarea si sustinerea fermelor de familie si facilitarea accesului la finantare al fermierilor. Desi bancile puteau sa ofere aceste tipuri de finantari si inainte, simpla publicare a ordonantei aduce subiectul atat in atentia fermierilor romani cat si a bancilor,  iar, in plus, traseaza si niste linii generale ale produsului financiar prin care bancile pot finanta achizitia terenurilor agricole, dupa cum urmeaza:

  • Destinatia si beneficiarii creditului:
  1. cumpararea de la proprietar a terenului agricol aflat in arenda de catre arendas persoana fizica sau juridica, pana la atingerea unui plafon de maximum 1.000 de ha in proprietate/exploatatie;
  2. cumpararea de terenuri agricole de catre persoanele fizice sau juridice care au in exploatare teren agricol conform declaratiilor Agentiei de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA), in vederea extinderii suprafetei agricole exploatate in scopul infiintarii/rentabilizarii fermelor de familie;
  • Valoarea maxima finantata de banca: 90% din valoarea totala a tranzactiei;
  • Avans (contributie) minim: 10% din valoarea tranzactiei;
  • Garantiile constituite in favoarea bancii:
  1. ipoteca imobiliara asupra terenului finantat plus
  2. garantie emisa de Fondurile de Garantare de maxim 50% din valoarea finantata de catre banca.

Prin urmare, avem destul de multe ingrediente sa credem ca achizitionarea de terenuri agricole reprezinta cel putin un subiect de mare interes atat pentru fermierii romanii, cat mai ales pentru investitorii straini. Iar daca atentia sporita acordata de autoritati subiectului nu vi se pare suficienta, regasiti mai jos o serie de argumente suplimentare:

  • Romania dispune de peste 15 milioane de hectare de terenuri agricole, adica peste 63% din suprafata totala a tarii;
  • un hectar de teren agricol ajunge la 3.000-5.000 de euro, in crestere de la 600-700 de euro cat era pretul acum cativa ani, deci ne aflam pe un trend crescator;
  • desi preturile pentru terenuri agricole au crescut spectaculos, terenul din Romania poate fi cu pana la opt ori mai ieftin decat cel din alte tari ale UE;
  • pretul pentru terenuri agricole este determinat si de alte variabile precum existenta/lipsa dosarului cadastral si/sau gradul de fragmentare al suprafetei; spre exemplu, un teren comasat cu dosar cadastral este mult mai scump pe unitate de suprafata decat unul mic fara documentatie;
  • au aparut deja fondurile de investitii care cumpara terenuri agricole la preturi sub media pietei de la proprietari cu dificultati financiare, apoi il dau in arenda unor fermieri sa-l lucreze mizand pe cresterea valorii activului – terenul.

Potrivit datelor companiei DTZ Echinox, preturile medii ale terenurilor agricole din România au crescut cu aproape 60% în ultimii doi ani, la 3.100 de euro pe hectar, dar se mentin de 2 pana la 8 ori sub cele din majoritatea statelor europene. Preturile pentru terenuri agricole din Romania sunt diferite de la o regiune la alta: in Nord-Est si Sud-Est terenurile agricole au un pret mediu de 2.600-2.900 de euro pe hectar, iar in Muntenia si Banat ajung pana la 3.500-3.600 de euro pe hectar.

Pentru o persoana care a fost conectata la piata imobiliara pe parcursul ultimilor zece ani, toate aceste circumstante par deja cunoscute: in anii 2007-2008 atat persoanele fizice cat si fonduri mari de investitii cumparau imobile mizand pe o crestere continua a preturilor, iar bancile continuau sa acorde credite pe banda rulanta prea putin interesate de solvabilitatea propriei clientele.

Acestea fiind spuse, ar putea fi piata terenurilor agricole un nou focar de criza ?

Desi intrebarea de mai sus este pe deplin justificata, noi credem ca raspunsul este „nu”, atata timp cat bancile, care si-au invatat lectia intr-o criza fara precedent, continua sa fie prudente in finantarea cestor tipuri de tranzactii si atata timp cat preturile din Romania raman sub media europeana, asa cum o arata datele din tabelul de mai jos.

Pretul mediu pe hectar de teren agricol in tari din Europa

Olanda

65.449 €

Irlanda

29.918 €

Danemarca

26.346 €

Marea Britanie

22.264 €

Spania

16.079 €

Germania

15.173 €

Polonia

5.685 €

Suedia

5.213 €

Romania

5.030 €

Ungaria

3.859 €

Cehia

3.129 €

Bulgaria

2.112 €

Medie

16.688 €


Sursa: raportul Savills International Farmland Focus 2012

Credit Consilier

26.01.2014