02. Cash_shutterstock_132181025
Produse financiare pentru cash

Rata versus chirie

 

Cred ca nu putini dintre noi si-au pus problema daca si cand ar fi mai bine sa platim chirie in defavoarea  unei rate la un credit ipotecar.

Am sa incep sa dezbat problema intr-un context normal, al unei piete mobiliare in stagnare sau cu o crestere ponderata in care pretul mediu pe metru patrat nu creste cu mai mult de 5% intr-un an. Ei bine, care ar fi cea mai buna decizie intr-o astfel de piata? Cred ca intuiti faptul ca argumentele in favoarea unui credit ipotecar sunt coplesitoare. Primul care catareste cel mai greu este “capitalizarea”. Aceasta reprezinta acumularea de capital in imobilul achizitionat prin simpla rambursare a ratelor de credit care, pe langa dobanda, contin si principal, altfel spus capital imprumutat care vine la rambursare. Capitalizarea in termeni contabili reprezinta diferenta dintre active si datorii, in cazul nostru dintre valoarea de piata a imobilului si soldul creditului; ori daca prima stagneaza sau, mai mult, este in crestere, iar cea de-a doua scade in mod cert prin diminuarea soldului creditului, inseamna ca imprumutatul acumuleaza in timp capital. Ce-i drept, in cazul unui credit ipotecar cu rate egale, imprumutatul va rambursa in primii ani mai multa dobanda decat capital, de aceea, in masura in care veniturile permit, recomandam un termen de rambursare cat mai mic precum si un plan cu rate de rambursare descrescatoare, ambele metode contribuind la o scadere mai accelerata a soldului creditului, deci la o capitalizare mai accelerata.

Un al doilea argument in favoarea creditului ipotecar este de natura emotionala si nu rationala precum cel antementionat, si anume faptul ca in cultura romaneasca simtul proprietatii este foarte dezvoltat. Una dintre cele mai relevante statistici la nivel european arata ca peste 90% din gospodariile romanesti sunt intemeiate in spatii in care cel putin un membru al gospodariei este proprietar, spre deosebire de state mult mai dezvoltate unde procentul scade in jur de 50%-60%. Desi s-ar putea interpreta ca situatia nu reprezinta un argument, ci mai degraba un efect al creditului ipotecar, o alta statistica arata ca procentul creditului ipotecar in produsul intern brut al Romaniei in comparatie cu media europeana este foarte scazut, deci ramanem la ideea ca simtul proprietatii in Romania este unul foarte puternic, deci a fi proprietar ne face sa ne simtim bine, identificandu-ne caminul cu spatiul locativ. Iar de un camin avem grija si-l intretinem ca un proprietar de buna credinta, contribuind deseori la cresterea utilitatii lui deci a valorii adaugate, intorcandu-ne iarasi la ideea de capitalizare.

Ramanem in contextul pietei imobiliare stabile si ne indreptam asupra alternativei de a plati chirie. De aceasta data nu vom rambursa principal din credit si nici nu vom intretine imobilul in spirit de proprietar, deci cu alte cuvinte nu vom avea griji (decat cea a chiriei pe care oricum va trebui sa o platim la fel ca pe rata aferenta unui credit) dar nici nu vom capitaliza.

In privinta cuantumului chiriei versus rata la credit as spune ca cele doua valori sunt sensibil egale si interdependente: atunci cand preturile de pe piata imobiliara sunt mari, ratele la credit sunt in consecinta mari (imprumutam mai mult), dar si chiriile vor evolua in acelasi sens, proprietarii bucurandu-se tocmai de acea capitalizare pe care au acumulat-o in imobil.

Desi suntem departe de o piata imobiliara stabila, putem sa luam cazul concret al unui imobil de doua camere dintr-un cartier mediu din Bucuresti, Dristor sa zicem, cu un pret de 55.000 de euro si sa comparam cele doua valori ale ratei, respectiv chiriei. La un credit Prima Casa de 235.125 ron (95% din valoarea imobilului la un curs de 4,5 lei/euro) pe un termen de 25 de ani cu o rata de dobanda medie de 5.4% (Robor la 3 luni + 2,5%), rata aferenta este de 1.477 lei (~329 euro) pe luna in timp ce o chirie medie a zonei pentru doua camere ar fi de 250-300 euro. De subliniat si faptul ca in cazul unui credit Prima Casa avem nevoie de un avans de 2.750 euro la care se adauga costuri notariale si de inscriere a ipotecii bancii de inca aproximativ 2.000 de euro. Dar, in cazul creditului Prima Casa, peste 5 ani am capitalizat echivalentul a 3.220 euro, peste zece echivalentul a 13.108 euro, iar peste douazeci 35.574 euro.

Plan de rambursare rate egale (anuitati)
Suma 235,125 RON
Termen 300 luni
Dobanda variabila 5.40% DAE = 5.79%
Comision administrare lunar % 0.02% Cost Total = 202,450
Comision analiza dosar 0 RON Valoare totala = 437,575
Nr.                total
data
dobanda principal anuitate com. lunar rata Sold Capitalizare
193,835 235,125 428,960 8,615 437,575 EUR
1 18-Dec-13 1,058 372 1,430 47 1,477 234,753
2 18-Jan-14 1,056 373 1,430 47 1,477 234,380
3 18-Feb-14 1,055 375 1,430 47 1,477 234,005
36 18-Nov-16 995 435 1,430 44 1,474 220,630 3,221
120 18-Nov-23 795 634 1,430 35 1,465 176,138 13,108
240 18-Nov-33 343 1,087 1,430 15 1,445 75,039 35,575
298 18-Sep-38 19 1,411 1,430 1 1,431 2,841
299 18-Oct-38 13 1,417 1,430 1 1,430 1,423
300 18-Nov-38 6 1,423 1,430 0 1,430 0

Dar, haideti sa ne amintim prezumptia de la care am plecat in acest exercitiu comparativ: o piata imobiliara stabila! Intrebarea evidenta care se pune este “cum arata aceasta comparatie in cazul unei piete volatile sau, mai precis, in scadere?”. N-am sa fac speculatii asupra evolutiei pietei imobiliare din Romania in aceasta perioada, lasand la alegerea cititorului aceasta interpretare.

Asadar, sa presupunem ca pretul imobilului din Dristor va scadea cu 5% in fiecare dintre primii trei ani dupa contractarea creditului ipotecar. Vrem sa vedem cat vom capitaliza la sfarsitul fiecarui an si cand vom atinge pragul de rentabilitate (cand principalul rambursat acopera scaderea pretului imobilului).

Pentru  a rambursa 5% din soldul creditului – scaderea valorii imobilului din primul an de dupa contractarea creditului, imprumutatul trebuie sa ramburseze un numar de 30 rate, adica abia dupa 30 de luni (2 ani si jumatate) pierderea va fi acoperita, iar capitalizarea devine pozitiva.

In concluzie, atunci cand o tanara familie analizeaza oportunitatea contractarii unui credit ipotecar in comparatie cu inchirierea unui imobil similar aceasta trebuie sa aiba in vedere urmatoarele:

  • Comparatia dintre cuantumul ratei si cel al chiriei ca simplu exercitiu de planificare bugetara a veniturilor familiei;
  • In cazul contractarii unui credit ipotecar imprumutatul, care devine si proprietar, capitalizeaza inca de la prima rata rambursata;
  • Asteptarile privind evolutia pietei imobiliare in sensul ca o scadere a preturilor necesita un efort mai mare de rambursare pentru a fructifica la un moment dat pe piata imobilul cu un castig net;
  • Pe termen scurt capitalizarea pozitiva este incerta fiind influentata de evolutia pietei imobiliare, dar pe termen lung aceasta este certa.

Asadar, decizia finala privind achizitia unui imobil printr-un credit ipotecar in defavoarea inchirierii ramane in sarcina investitorului rolul nostru fiind pur si simplu de consiliere, aratand avantajele si dezavantajele fiecarei optiuni.

Semnat: CreditConsilier